纾困房地产AMC们做好准备了吗？

在7月份烂尾楼供应失败后，房地产行业的解困进入了一个更加紧张的阶段中央政治局第一次会议就提出了大楼的保障和交付，强调了地方政府的责任与此同时，关于救项目还是救企业的市场争论不断，AMC参与纾困的预期越来越高

事实上，从去年12月开始，监管就不断鼓励并为AMC纾困房企提供融资支持如今，进入保障房建设的关键阶段，如何盘活各房企项目资产，促进困境楼盘复工，成为各纾困主体要考虑的首要问题

对于这些潜在风险的项目，市场仍有几个担忧或疑虑:AMC的进入作用有多大这些机构的房地产敞口已经足够大了这次参加的动机和能力是什么他们将以什么方式保证交货国家AMC和地方AMC谁更适合

第一财经通过与AMC内部人士和房地产研究人员的沟通，发现AMC在参与纾困的过程中会有严格的筛选考量而且鉴于监管已经拟定了12家豁免集中度的房企名单，对其风险和利润的关注度很低但需要注意的是，虽然AMC的进入可以暂时缓解困境，地方AMC可能效率更高，空间更大，但总体而言，我们不必期望过高，一切都取决于买家信心的恢复

来自郑州房地产救助基金

关于房地产救市，郑州最近最受关注。

作为供应中断危机中上市房地产项目最多的城市之一，郑州市政府8月5日率先披露了一项房地产救助基金的落地方案，即在中心城市基金下设立100亿元专项救助基金各开发区，区县通过亲子基金的运作模式，吸引不同类型的社会资本根据救助项目撬动多个子基金，最终由一个子基金对一个项目进行纾困

这是自7月份供应危机以来，首个落地的地方房地产救助基金此举的背景备受关注就在最近的7月28日，中央政治局会议首次提到保证楼房交付，强调压实地方政府责任早在去年下半年，调控收紧后房企普遍面临的资金链危机在今年7月达到高潮

而市场机构普遍认为，在房企自身无力自救的背景下，政策性救助越来越关键和迫切。

事实上，从去年11月开始，监管层就持续发声一方面，他们纠正了前期收紧的房贷和开发贷政策，另一方面，他们鼓励大型优质房企收购有风险的房企项目，与此同时，他们支持银行和资产管理公司提供M&A资金在这些政策的指引下，在住不炒的大框架下，全国各地纷纷出台楼市新政，仅今年就有近200个省市调整房地产政策超过500次，同时，M&A贷款，M&A债券等融资支持也陆续到位但截至目前，整体效果并不明显

销量持续低迷与疫情反复有关，但关键是买家的信心，供给侧项目并购受收购方和被收购方预期的影响，而大部分已签约的合作迟迟未能达成经营资金和融资资金断粮的房企烂尾项目越来越多

伴随着建筑安全的紧迫性越来越大，地方政府普遍选择直接救助处于危险中的项目，就像郑州一样，优先缓解项目停工，月供房贷等带来的社会问题甚至系统性金融风险但问题是，钱从哪里来谁来完成财产封顶如何回笼资金

作为地方AMC，河南资产参与纾困被业内普遍认为颇具指导意义在此之前，市场期待金融机构尤其是AMC参与纾困，但更多关注的是全国性AMC的进入

7月26—27日，中国房地产业协会组织了房地产救市项目与金融机构对接会，有六类机构参加:一是需要救市项目的房企，二是能够提供救助支持的金融机构，三是有意愿兼并重组扩大合作项目的企业，第四，法律和财政机构，第五，金融服务平台机构，第六，当地住房协会其中，中国信达战略客户二部总经理史爱民在会上介绍了金融机构的救助方案

目前在政策的引导下，中国信达，中国华融，长城资产等已经参与了房企的帮扶在地方AMC中，除河南外的浙江，广东等地已经有所行动

AMC在房产交付中能起到什么作用。

但对于AMC在房地产纾困过程中的实际作用，业内人士众说纷纭。

AMC在中国的诞生与银行不良贷款的上升和不良资产的分散密切相关目前，共有59家地方资产管理公司和55家全国性资产管理公司其中，借助2008—2009年金融危机，基建大潮，2012年监管放开，2010年后大量收购实体经济债务，四大AMC实现了规模的快速扩张，积累了巨大的风险

尤其是在房地产领域，早在房地产开发的黄金时代，四大AMC就搭建了各自的房地产运营平台房地产自营开发和以不良资产为基础的房地产业务引发市场担忧

此外，去年，中国华融的子公司华融荣德因部分房地产客户的业务和财务状况恶化，净亏损6.6亿元中国华融相关负责人也在业绩会上公开表示，存量相关房企业务仍有一定压力

一位曾在花旗银行负责房地产研究的人士告诉记者，AMC自身的情况决定了他们在救助房企方面的作用有限柯睿研究中心也指出，短期来看，AMC对房企的纾困仍存在诸多不确定性，合作探索期的项目落地进程可能不如预期

但这与大多数券商的观点相反一方面，AMC的主要优势在于不良资产的处置，拥有丰富的房地产项目经验，另一方面，资金支持可以缓解房企短期资金困难，盘活资产

浙商证券指出，AMC参与破产重整，主要发挥提供资金和整合建设资源的功能目前这种模式已经逐步铺开如中粮信托于2022年4月26日成为恒大江阴项目100%控股股东，中粮信托为项目提供部分资金，并引入绿城管理层进行代理托管据绿城管理层官方披露，目前已联手中粮信托，平安地产等金融机构落地多个雇主建设项目

市场的另一个担忧是AMC的参与意愿有机构指出，从经验来看，AMC过去主要扮演债务展期和注资的角色，其主要目的是为自己松绑

最近几年来，伴随着不良业务中房地产资产比例不得超过50%的监管要求，大型AMC对房地产板块的风险偏好不断下降以中国信达为例，其2021年不良资产收购重组中，房地产收购占比从45.9%降至42.0%，中国华融在该领域的占比也从51.7%降至46.3%

不过，一位大型AMC内部人士对记者表示，这些担忧不会对AMC参与救助产生明显影响。

中银证券指出，与房地产相关的不良资产业务已引起AMC的关注不良资产业务大一方面是因为行业内贷款权重比较高，另一方面是由于房地产抵押物价值高，升值潜力大，包括土地，在建工程，烂尾楼，投资性房产等

接管后的模式选择

无论是全国性AMC还是地方性AMC，参与纾困只是第一步，如何盘活资产，顺利交房才是关键考虑到对房屋质量和购房者信任度的影响，采取什么样的纾困模式也成为业内关注的焦点

前述AMC内部人士告诉记者，目前主流的方式是AMC+国有房企搭建合作平台，或者AMC接手+委托建设除了前面提到的江阴恒大华府的案例，之前的典型代表还有:中国信达通过折价购买债权的方式盘活凯撒广州悦半湾项目，中信集团成立特殊目的房地产信托，盘活凯撒四项资产

对于AMC项目的选择，一方面首先要考虑更优质的房企，另一方面也要考虑优质项目比如阳光城会比恒大优先级高毕竟现在买房的人都会认可阳光城，但恒大大部分还是不想买基本脱险的企业要‘换牌子’该人士举例说

这也催生了目前主流的纾困模式——AMC联合国企，对身处险境的房企进行纾困今年，包括中国华融支持中南控股，长城资产联合投资蛇口救助凯撒等，都采用了这种模式

上述房地产协会洽谈会后，中国华融宣布与阳光城母公司阳光集团签署《脱困重组框架协议》，也是首次在集团层面提出整体框架协议虽然具体的实施办法还没有落实，但浙商证券房地产分析师杨凡认为，这已经代表了目前市场的救市思维正在从单纯的救市项目向救市项目加救市企业转变

之前有很多关于拯救项目或者房企的说法韩毅智库的一份报告分析认为，当前之所以出现救项目而非救企业的观点，一个主要原因是救项目能够匹配当前本地化，市场化的化解风险方式但如果救助企业，主导作用难以确定，大型AMC能否担当此重任尚难定论

杨凡认为，仅仅通过救市项目来推动救市企业，在市场修复乏力的情况下，速度必然缓慢，而救市项目和企业需要双管齐下中国华融与阳光集团的合作，或许能为业界提供一个重要的参考

据记者了解，目前四家AMC都在推进新一轮救市措施，但具体对接项目要等确定后才会公布。

柯睿研究中心在研究报告中指出，目前，在政策的支持下，无论是国家AMC还是地方AMC都在加速介入房地产行业，这成为加快风险出清的又一抓手，尤其是对于身处险境的房企，释放了积极的信号但由于处于危险中的房地产企业资产参差不齐，债权债务问题复杂，合作进程还比较缓慢，大部分还停留在协议阶段

这也是一些业内人士主张地方AMC应该发挥更大作用的原因之一考虑到国家和地方AMC在不良资产处置上的差异，中银证券认为，地方AMC对落地房企的救助会更有效率另有业内人士指出，尤其是在压实地方政府责任和充分利用因城施策工具的要求下，地方AMC参与纾困的空间可能更值得期待