济南将全市推二手房“带押过户”还有多城试点

为了激活当地的存量房市场，最近几个月，一些城市在试点的基础上推出了二手房转按揭业务其中，济南已全面推行二手房带费过户新登记模式

8月17日上午，济南市委市政府召开的新闻发布会上介绍，针对多部门分别办理二手房交易时间长，买卖交易风险大，资金成本高等问题，济南市自然资源和规划局联合市住房公积金中心，银行，公证等机构，积极探索近半年，在全国首次推出二手房带费过户登记新模式。

所谓带抵押过户，就是抵押房产要上市交易，不需要先归还原抵押，就可以完成过户，抵押，新增贷款。

济南规定，实行带抵押过户后，进一个窗口，提交一套材料，一次办理业务买卖双方无需跑腿，过户，抵押双预告登记通过银行即可完成网上申请转移登记和抵押登记可以同时办理，抵押预告登记自动转入本次登记卖家可以在过户登记当天或第二天拿到购房款并结清原银行贷款

目前二手房交易新政已在当地工行，建行，北京银行等银行试点，成功办理数十笔交易，包括公积金贷款，同业贷款，同业贷款等类型接下来，带抵押过户将在全市二手房市场全面推行

济南二手房转让试点的背后，是当地二手房市场长期以来的颓势。

国家统计局发布的70个城市房价数据显示，7月份，二线城市二手房销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，三线城市二手房环比下降0.3%，与上月持平其中，济南二手住宅销售价格环比下降0.2%从去年9月开始，济南二手房价格连续11月下降

近几年，二手房在所有房屋交易中的占比有所下降这背后的一个主要原因是二手房交易成本太高，周期太长广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李对第一财经表示，在城市热点区域，只要挂牌价不低于市场价，二手房交易就需要6—12个月，其中止赎和贷款占一半时间这就堵住了卖一买一的需求，影响了新房的交易，冲击了房地产的良性循环

根据济南的试点工作，带费过户可将二手房交易完成时限缩短至3个工作日。

此前，据《济南时报》报道，当时办理二手房交易过户的流程是卖方借款或买方提前付款——还清银行贷款——解除抵押——办理交易过户——买方重新设定抵押登记完成后，买方银行放款，卖方终于可以拿到剩余房款不仅双方要多次往返于不动产登记机构和银行之间，所需的时间周期也会很长，少则十天半月，多则一个多月

李说，带费转账是有规律可循的此前也有城市试点，但由于银行担心资金风险，未能有效全面推进

根据《中华人民共和国民法典》规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产除当事人另有约定外，从其约定抵押财产转让的，抵押权不受影响也就是说，民法典生效后，在不动产交易中，转让前无需偿还贷款，解除抵押，买卖双方可以直接申请有抵押转让

为了保证资金安全，在济南推出的收费过户新模式中，引入了公证处的保证金账户，解决买卖双方互不信任的问题在交易完成前，所有资金将由该账户监管，以确保资金安全一旦交易出现风险，或者因双方意外情况导致交易失败，资金也会以同样的方式返还，避免纠纷此外，公证与存款相结合的服务，可以实现用买受人的购房贷款偿还出卖人所欠银行的贷款，从而实现带押过户

除了济南，CBN梳理公开资料发现，近期，昆明，金华，珠海等地也办理了二手商品房带费过户业务在广东省始兴县，7月底将有偿转让的不动产登记新模式推广到工业厂房的转让登记业务但在这些城市，只有当地监管部门指定的几家商业银行可以办理这项业务

日前，昆明市自然资源和规划局，市住房和城乡建设局，中国建设银行省分行还举行了存量房带抵押合并登记启动仪式，并于当日办理了第一笔二手房抵押过户。

云南分行相关负责人公开表示，存量房按揭过户合并登记启动后，买方，卖方，银行三方签订多方资金监管协议，约定买方贷款银行按揭首次登记后，房款直接从资金监管账户转入卖方还贷账户，剩余款项转入卖方个人银行账户，保证交易安全。

6月底，金华首笔二手房随抵押转抵押贷款业务落地金华银行市分行，实现了二手房交易过户登记，抵押注销登记，抵押重新登记三合一办理截至6月底，金华银行是全市唯一参与系统开发的合作金融机构金华市住房和城乡建设局作为交易资金监管的实施机构，遵循安全，便捷，免费的原则，设立资金监管专用账户，对交易过程中买卖双方的交易资金进行监管，有效保障交易资金安全，维护买卖双方合法权益

易居研究院智库中心总监严跃进在接受记者采访时表示，近期，我国二手房市场出现了一定的回暖迹象，但在成交企稳的背后，可能是因为很多地方对二手房的限售，限购，限贷政策有所松动，需求的短期集中释放并不是长期的。

他表示，济南等地的做法具有示范意义，是盘活二手房资源，加快二手房流通，进而通过二手房交易积极推动一手房市场回暖的创新政策。