绿城中国2021多项财务指标逆势增长永续债及少数股东权益居高不下被指“虚

2021 年是绿城中国全面推进 " 战略 2025" 的开局之年。这一年，尽管外部环境恶劣，但绿城中国依然实现了销售规模、营业收入及净利润等多项财务指标的上涨。不过，毛利率与净利润率的持续走低，永续债及少数股东权益的持续膨胀，则让绿城中国的盈利前景蒙上了一层阴影。

2022 年销售目标剑指 3300 亿元

3 月 22 日，绿城中国发布 2021 年度业绩报告。报告期内，绿城中国实现销售额 3509 亿元，同比增长 21.3%，超额完成全年销售目标，完成率 113%。中指研究院日前发布的数据显示，32 家公布 2021 年度销售目标的代表企业，仅有 6 家完成销售目标。

有分析人士认为，绿城中国过去一年逆势增长的原因可能是更低的杠杆以及更高的周转，其整体项目的周转运营处于提速状态。中信证券研报提到，2021 年绿城从拿地到开工、开盘、交付的周期分别为 4.3 个月、7.3 个月和 30.1 个月，同比平均提速 6%。

2022 年，绿城中国将合同销售目标定为 3300 亿元。在当下市场信心恢复尚待时日的大环境中，绿城中国能否顺利实现该目标有待观察。2022 年 1-2 月，绿城中国总合同销售金额约 274 亿元，同比减少了 31.16%。

早在 2020 年，绿城中国宣布全面启动 " 战略 2025" 规划，并提出 "2025 年 5000 亿元 " 的销售目标。为了实现目标，绿城中国在土地市场上表现积极。

2021 年，绿城中国新增土储货值约 3137 亿元。2022 年，根据中指研究院发布的数据， 1-2 月绿城中国的拿地金额位列第一。在当下市场，外界普遍认为绿城中国拿地步伐 " 过于激进 "，不过，其执行董事及行政总裁郭佳峰在业绩发布会上对此回应称：" 对维持绿城中国重资产板块一年 2500 亿左右的销售规模来看，拿地节奏属于正常补货 "。

毛利率和净利率双降

规模实现突破的同时，绿城中国 2021 年实现营业收入 1002.4 亿元，同比增长 52.4%；毛利 191.68 亿元，同比增加 16.67%；净利润 76.9 亿元，同比增长 33.4%。不过，其毛利率下滑了 5.6 个百分点至 18.1%，其中，物业销售毛利率下降 6 个百分点至 17.5%。

绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强在 2021 年业绩说明会表示，绿城中国当期毛利率确实下降比较多，背后的原因主要有两方面：一方面，近年来土地市场竞争比较激烈，土地成本上升明显；另一方面，近年来政府调控力度加大，房地产销售价格受限价影响，绿城中国的品牌溢价没有充分体现。

不过，耿忠强进一步表示：" 虽然绿城中国毛利率下滑了 5.6 个百分点，但净利润率维持在 8% 左右。此外，绿城中国重仓的部分城市，例如杭州、宁波，毛利率与别的城市项目相比低一些，但这些城市去化快，回款快，资金周转效率高，通过高结算效率能有效保证公司现金流。" 数据显示，绿城中国 2021 年净利率为 7.67%，而 2020 年这一数据为 8.76%。

对毛利率和净利率的下滑，克而瑞地产研究院分析认为，绿城中国盈利能力有待加强。报告期内，绿城结转的并表项目权益比较低，加上永续债分红侵蚀利润，剔除永续债分红后，实际核心归母净利是 45.5 亿元，核心归母净利率 4.54%，核心盈利能力待提高。不过，待永续债年内到期陆续赎回后，权益利润率后续可能得到修复。

永续债和少数股东权益居高不下

绿城中国的永续债偿一直以来也是业内关注的焦点。数据显示，截至 2021 年末，绿城中国永续债为 107.58 亿元，2020 年底该数据为 206.18 亿元。

克而瑞地产研究院分析称，绿城中国永续债利率大概 6%-7%，较其加权融资利率而言成本偏高，到 2023 年末永续债余额清零，其盈利能力可能得到修复。

耿忠强在绿城中国 2020 年业绩会上曾坦言永续债是一把 " 双刃剑 "，透露 "2020 年境内永续债的利率是 6.07%，全年永续债的利率为 7.12%，这是我们使用永续债的代价 "。

除永续债外，绿城中国膨胀的少数股东权益也一直受到诟病。2021 年，绿城中国的少数股东权益为 622.08 亿元，同比增长 95.9%，规模翻了将近一倍。少数股东权益增长主要是合作开发增多所致，但也被部分房企用于明股实债、将负债转移表外，以制造更低的负债率。数据显示，2021 年绿城中国自投项目的权益占比仅为 54.46%，在 Top20 房企中排倒数第一。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受媒体采访时表示，少数股东权益的增长，一定程度上可以增加公司的现金流，在企业扩张的同时也能够保持较低的负债率，但这在规模上会处于 " 虚胖 " 的状态。