有心者胜·新经济篇观点与贾凡对话：资管无限远，穿越市场周期的蜜蜂科技BE

编者按:置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列mdash;mdash;有心者胜，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的新经济篇，将以创新、多元与专业的视野，观察相关标杆企业在土地、不动产、产业、资本循环组合构建的新经济产业领域所取得发展，以及可借鉴的经验。

观点网 无知者无畏，是这位90后企业家对10年创业史的总结。

除了创办蜜蜂科技BEEPLUS之外，贾凡还在珠海区域运营着古琢小馆餐饮品牌。在他看来，虽然资管与餐饮这两个行业在近些年均面临较为严峻的市场压力，但压力使人向前走、向上走。

与蜜蜂科技BEEPLUS创始人贾凡交流的一个多小时里，这位90后的企业家展现出来的不仅有面对行业困难时的勇气，更有提前洞察并寻求穿越周期的眼界。

这既是他的创业之道，也是蜜蜂科技的生存法则。

办公界万豪

蜜蜂依靠头顶两颗触角能从空气中提取花香并加以甄别，然后引导自身飞向采蜜地点。贾凡就好比是蜜蜂科技BEEPLUS的触角，不仅提前预判了行业走向，完成转型，更通过对标万豪打造产品的理念，完成构建资管道路。

从2015年创立至今，蜜蜂科技BEEPLUS8年来服务的对象从国有大中型企业进一步延伸至世界500强企业、上市和独角兽企业、战略性新兴企业等类型，产品线也扩展至综合业态的产业社区。

成立之初，蜜蜂科技BEEPLUS以企业办公空间服务为起点，现已完成在写字楼宇和产业园区的配套运营和资产管理，深度挖掘存量资产的经营方向。

贾凡坦言，蜜蜂科技BEEPLUS早期操盘的几个项目也是通过自投开展，彼时市场相对火热甚至非常疯狂。但剪刀差背后隐藏着巨大的行业泡沫，因此不久后就坚定转型做轻资产，到了2019年提出做办公界万豪的目标。

在2018年前后，属于办公服务行业的野蛮生长时期。

彼时，由于资源都向头部聚集，蜜蜂科技BEEPLUS没有像WeWork等那样完成快速、巨额的融资。另一方面，二房东模式背后需要持续资金投入和资本运作能力。

租金成本不断增高的背景下，#39;二房东#39;的剪刀差已然消失。对于业主而言，资产价值在提升。对于公司而言，要在未来十年当中把投资利润赚回来，这其实是一个很大的挑战。

贾凡认为，当时对该模式的可行性判断上，大家所有的假设都建立在经济及租金的持续上行。因此，这样的模式是有问题的，也使得蜜蜂科技BEEPLUS在2019年后坚定转向轻资产路线。

对于为何选择对标万豪，贾凡坦率表示，轻资产道路最好的对标企业就是酒管公司，类似于万豪、希尔顿这样的企业，在全球拥有海量的在管项目，且不是依靠持有资产实现的。

纵观办公、产业园区赛道，并没有企业是这样操盘的，因此贾凡希望蜜蜂科技BEEPLUS在产品打造理念上可以像万豪一样，通过对项目规划设计、配套的管理联通、系统间的串联等工作，用品牌帮助资产持有者实现地产价值赋能，成为办公界的万豪。

原先业主方只需要把物业出租给你就行，转型后是在出租的基础上，说服业主方投入资金对资产进行改造升级。在当时的市场环境中，要做成这样的事件非常不容易。 贾凡指出。

与此同时，贾凡也很庆幸，正是因为对标万豪这样的模式，才让蜜蜂科技有机会活到今天。

从2018年开始，蜜蜂科技BEEPLUS依托于自身的供应链管理能力，为物业持有方提供包括筹开管理、精细化运营管理以及招商去化在内的全流程解决方案，从办公刚需切入，服务和管理空间里的企业和人，通过服务赋能业主方，利用管理规划实现资产增值。

时至今日，受益于及时的市场洞察及企业策略转变，蜜蜂科技BEEPLUS已初具规模。据统计，该司目前实施和管理项目达42个，服务企业超2300家，业务布局涵盖粤港澳大湾区、长三角、川渝、华东等核心城市，产品线也从产业中心进一步扩展至商企中心以及综合性的产业社区。

在中国的24个万亿GDP城市中，蜜蜂科技BEEPLUS已完成广州、深圳、珠海、成都、澳门等城市的落位。今年发力中心放在了华东区域，未来除了做大华东市场以外，大湾区作为蜜蜂科技BEEPLUS的母巢，也会持续深耕经营。

服务国央企背后

这次与贾凡见面是通过线上视频方式，言语之间所展现出来的活跃思考能力，与年轻的外貌相得益彰。身后摆放着的天文望远镜，也显示出他对探索未知的渴望。

疫情对于商办市场的打击是沉重的，蜜蜂科技BEEPLUS却能够在逆势中完成扩张。从2021年至今年3月，均保持着较高的客户增长速度，累计服务客户增长63%。

在融资端，今年年初蜜蜂科技BEEPLUS对外宣布，完成C轮战略股权融资，珠海大横琴集团为主要投资方。资金用途继续用于发展资管业务，也成为了市场调整期为数不多获得国资融资的企业。

在贾凡看来，整个市场大家饱和的情况下，一定有人吃饱，有人吃不饱。蜜蜂科技BEEPLUS能走到现在的重要原因--不跟风，在关键的时刻做出对的决策。坚持创造价值，坚守长期主义。

他介绍称，蜜蜂科技BEEPLUS早期的客户定位是做有钱公司的生意，因此着重发力于国央企。目前，包括珠海大横琴集团、越秀集团、广州高新区集团、知识城集团、成都金牛城投集团等在内的多家企业，均和该司合作项目。不仅如此，华润资产、华润电力、广西北部湾等众多企业纷纷落子蜜蜂科技产业中心。

与此同时，一些快速成长的互联网公司、新经济类企业，在某个区域有一定规模团队办公需求，也是蜜蜂科技BEEPLUS比较重要的客户。

对于如何有效利用已有的客户资源，贾凡带领的蜜蜂科技BEEPLUS颇有心得。他以小红书为例，分享了蜜蜂科技BEEPLUS服务小红书成长背后的故事。

近些年高速发展后，小红书的输出内容不再仅围绕女性，而是布局多种垂直领域，社区内容涉及美妆、美食、旅行等美好生活场景。小红书广州分公司团队搭建之初，蜜蜂科技BEEPLUS就持续为小红书提供服务，规模从初始仅有三个人，到百人，几百人。

再后来，蜜蜂科技BEEPLUS帮助小红书，将后者引荐给横琴粤澳深度合作区政府。小红书也在今年6月完成在横琴的落子，并将华南第二个职场设置在蜜蜂科技的珠海项目中，不仅完成对已有客户的有效利用、需求挖掘，还实现反哺大横琴，为政府带去想要的头部企业资源。

据观点新媒体统计，不只有小红书，文艺青年的精神角落豆瓣、体育信息集合站虎扑等互联网一线企业，都与蜜蜂科技BEEPLUS建立了长期的合作关系。

贾凡坦率指，目前蜜蜂科技BEEPLUS已经实现公司层面的全面盈利，也是目前办公领域唯一一家全面盈利的公司。

取得不错成绩单的同时，他也坦言目前最大短板仍是规模化的问题。

只有管理规模够大，规模效应才能起来。我们今天的市场占有率还很小，而市场需要被改造的量还太大了，这里面的机会还很多，接下来我们重心就是回归到增长。

随着市场潮起潮落，蜜蜂科技BEEPLUS聚焦的板块也不再局限于商办领域，目标是希望致力于成为中国最具创新精神的存量资产运营商。从产品线上看，从以商办为主导产业中心、商企中心扩展至混合业态的产业社区。

蜜蜂科技BEEPLUS在南通经济开发区落地的产业社区项目，已从单一产业载体到涵盖产业办公、研发生产、园区配套等多元业态转变，拎包入驻的办公产品到2.5和3.0产业+研发+办公产品转变，园区内所有会员体系、运营管理体系达成互通，也均是蜜蜂科技BEEPLUS的品牌。

这就有点像万豪，比如把万豪住的部分放小，办公的部分放大。但是标准是一样的，所以这是我们现在正在推的全新产品体系。

对于未来，贾凡理想中的蜜蜂科技BEEPLUS，能力再夯实的基础上，将会考虑通过基金方式发展重资产平台，实现轻重结合。

贾凡向观点新媒体表示，创业十年，经历过去3年的调整期后，他正试图重新找回当年那种最初拥有的梦想和勇气。

最初拥有的只是梦想，以及毫无根据的自信，但是所有的一切都是从这里出发。能活着还是不容易的，确实不容易。谈起创业史，贾凡如是说道。

以下为观点新媒体对蜜蜂科技BEEPLUS创始人兼首席执行官贾凡先生的专访实录:

观点新媒体:过去三年，产业园区及写字楼的运营资产管理发生了怎样的变化？蜜蜂是如何应对的？

贾凡:过去三年，因为疫情的原因，各行各业都非常不容易，我们也是一样的。特别是去年，对大家来说是挑战最大的一年，我们自身的观感也是这样。

但是我们在这个行业里面比较特殊，或者说比较幸运，就是我们非常早就坚定转向轻资产，而且是百分百轻资产路线。

我们从2018年开始坚定的转型做资产，到2019年的时提出做办公界的万豪。

2018年时，联合办公或者类WeWork企业其实是比较疯狂的阶段，我们很难像他们那样一下投那么多钱，融不到那么多钱。

二房东这种模式需要持续的装修投入和现金投入，需要的是一个非常大的资本运作，我们没有能力做这件事情。

最开始几个项目是我们自己投的，但是后面看到市场热起来之后，所有人都在争相竞价拿楼，市场非常疯狂。

这个时候就会出现一个谬论，就是实际上你的剪刀差已经就消失了，因为租金端成本不断走高，一旦市场下行，进价和出口价实际上永远是不平衡的。装修投入就相当于作为运营方把资金投到别人的资产上，但是经营却是有期限的。

对业主来说，他的资产端增值了，但是我们投的是费用，也就是说要在未来十年当中把这个费用赚回来。所有的假设都建立在经济上行、租金水平上行的基础之上，所以当时我们觉得这个模式是有问题的，就坚定地做了轻资产转型。

观点新媒体:如何看待商办市场持续走高的空置率？

贾凡:整体来讲，写字楼的空置没办法改变，它是一个既定的事实，会持续非常久，而且我认为这个事情可能还会进一步扩大化，因为很难再回去了，供应量在那里。

无论北上广深还是二线，写字楼产品的存量一定是有空置的。但企业间的竞争最后拼的就是运营能力，在整个市场上大家都吃不饱的情况下，一定是有人吃饱，有人吃不饱。

观点新媒体:为何选择对标万豪？

贾凡:我们看了整个行业的发展和变迁，办公赛道或者产业园区赛道是没有人做这个事情的，所以当时我们提出要做办公界的万豪，其实是对标模式和理念。

BEEPLUS在整个业内算是另类，从2015年开始成立这家公司到现在8年了，整个过程当中，我们见证了这个行业的起飞、腾飞，到走下低谷，再到慢慢回来，我们重新看到了价值。

这个过程当中，BEEPLUS是唯一一家到今天为止都还坚持把产品当做非常重要的生命的公司。

2019年做轻资产，刚开始时也不太容易，因为你要说服别人，从收钱模式变成把房子拿出来，而且还要自己掏钱投入装修。

我们算比较早的，到现在已经有十几二十个标杆项目，而且也看到了非常强劲的趋势，有更多的人开始接受。从这样一个角度看，对标万豪的模式，让我们有机会能够活到今天。

观点新媒体:未来公司项目布局的城市如何分布？产品线延伸情况？

贾凡:城市定位方面，万亿GDP城市目前有24个，目前布局了广州、深圳、珠海，然后还有成都、澳门。

今年重点发力的区域是华东，第一站是南通，未来将进一步扩展到南京、无锡等城市。我们主要聚焦在华东和大湾区，大湾区是我们的根，今年开始布华东，西南也是很早有进去。

最主要的产品线是产业中心，写字楼和产业社区是今年新开的，目前比例还不是很大，但是我们认为是增大管理规模的非常重要的途径或者方式。

所以这块我们可能还会再发力。

观点新媒体:蜜蜂科技近年服务企业录得较快的增速，能否分享快速增长背后的原因？以及如何有效利用丰富的企业租户资源？

贾凡:BEEPLUS比较早的定位是希望做有钱公司的生意。

客户的定位有几类，第一类就是央企、国企这种大企业，比如华润资产、华润电力都是我们的客户。

第二类是一些快速成长的互联网公司，像keep、小红书这种新经济类的互联网公司，也是我们比较重要的客户。

比如说小红书，几年前从三个人开始，我们就开始服务他们，到现在几百人的团队。然后今年把他们推荐给驻外横琴的粤澳生活区，最近他们的华南总部落到了横琴。

因为横琴有很好的政策优惠，地方政府也非常满意。然后他们把第二个职场设到了我们珠海的项目上，所以这就是已有客户的一个联动。

观点新媒体:蜜蜂科技目前实现的盈利是单一项目还是公司全口径的？

贾凡:从公司层面而言，是集团全口径盈利的。并且，营收和利润同比去年都有良好增长。我想BEEPLUS应该是行业内唯一一家目前全面盈利的公司。

观点新媒体:在您看来，蜜蜂科技要往更垂直、更纵深、更深度的资产管理运营领域推进时，有哪些困难是需要现阶段刚性克服的？

贾凡:我们现在给自己定位是一个存量资产运营商，因为整个资管赛道其实非常大，然后也看到了REITs这样一个机会。

但REITs的核心其实离不开重资产，现在BEEPLUS实际上还是以轻资产为主，未来再把基础品牌能力夯实之后，不排除用基金的方式做重资产平台，因为太轻了也会有轻的问题。

轻资产都是活干的多，钱却是赚最少的，所以轻重要结合，像黑石或者像铁狮门这种做法，其实我觉得也未尝不是蜜蜂科技会采取的经营方向。

短期来看，还是聚焦在是资产运营商这样的定位，要深耕自己的能力。我们目前最大的机会点，或者说对我们最大的问题还是规模化。

只有管理规模够大，规模效应才能起来。我们今天的市场占有率还很小，而且市场需要被改造的体量还太大了，所以这里面的机会还很多。

我们还有很多方面要努力，接下来重点关注的事情就是回归到增长。

观点新媒体:2023年初，蜜蜂科技完成C轮战略股权融资，珠海市大横琴集团为主要投资方。公司下一步是否有计划在未来几年内上市吗？如果有，上市的最佳节点是什么时候？

贾凡:上市可能没有那么快，因为现阶段是希望把规模做大。公司目前聚焦在经济形势回转的当下，重点关注回归增长的这样一个命题。

然后，我们目前给自己的定位是不一定聚焦在商办领域，蜜蜂科技希望致力于成为中国最具创新精神的存量资产运营商。

观点新媒体:产业行业已然进入了科创时代，您如何看待技术快速发展下对资管行业的影响？公司在技术创新赋能管理以及数智化建设上又有哪些心得？在您看来，数字化投入是否能值回票价？

贾凡:科技化、数字化其实对任何行业来说都非常重要，特别是我们这样的行业。

提升运营管理效率是一个绕不开的话题，我们也是算业内比较早持续系统投入的企业，走了很多弯路，也付了很多学费。

目前，蜜蜂科技正着手Hero后台管理系统3.0版本的迭代。整个的大系统已完成迭代过两次，我们最近也看到了新的变化和需求，因此选择迭代和完善的3.0。

投入是没有办法的，这是赚钱的必要工具。现阶段，BEEPLUS所有的系统已经在卖给业主，经济效益还可以。我们还是坚定在数字化进行投入，因为它是工具，我们首先要满足这种需求。

系统投入不仅耗费财力，也特别耗费精力。像我们这种企业来说，做系统的开发实际上要有做很多需求的整合。需求在变化，业务链条又错综复杂，如何在其中完成梳理，只有运营方才能更明白。

现在整个行业不像酒管行业那么成熟，市场上也没有特别对口的工具提供，特别是在一些个性化的需求方面，就只能自己投入开发。

但是还好，我们在交了很多学费之后，慢慢摸索出一些开发方法论和原则。

面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。